Стоит ли вкладываться в недвижимость. Сколько можно было заработать заграницей и в России
Разбираемся в современных финансовых инструментах.
Во время консультаций мои клиенты называют недвижимость как наиболее выгодную, на их взгляд, форму инвестиций на долгий срок.
Банковская группа Credit Suisse выпустила отчет "Global investment returns yearbook 2018'' - "Глобальный инвестиционный ежегодник 2018 года". В нем банк провел сравнительное исследование доходности разные группы активов за 118 лет.
Аналитики Credit Suisse обнаружили, что, распространенное мнение о том, что вложение в недвижимость самый надежный способ сохранить капитал не подтверждается на длинном промежутке времени. Мировой жилищный сектор с 1900 года, обеспечил «прирост реального капитала» примерно на 1,3% в год.
Банковская группа Credit Suisse выпустила отчет "Global investment returns yearbook 2018'' - "Глобальный инвестиционный ежегодник 2018 года". В нем банк провел сравнительное исследование доходности разные группы активов за 118 лет.
Аналитики Credit Suisse обнаружили, что, распространенное мнение о том, что вложение в недвижимость самый надежный способ сохранить капитал не подтверждается на длинном промежутке времени. Мировой жилищный сектор с 1900 года, обеспечил «прирост реального капитала» примерно на 1,3% в год.
Приведенное в отчете измерение прироста реального капитала рассчитывает данные о возврате с учетом влияния инфляции и изменения качества жилья, но не учитывает возможные доходы от аренды.
Авторы полагают, что включение рентного дохода в расчеты будет затруднено из-за отсутствия надежных данных, которые могут возрасти на 100 лет, и «невозможной» задачи последующего сопоставления потенциального рентного дохода со свойствами, включенными в индекс цен.
Доходы на фондовом рынке включают реинвестированные дивиденды, но рост цен на жилье не включает потенциальных доходов от аренды недвижимости, что для меня немного странно с учетом того, что недвижимость рассматривается в качестве инвестиционной.
В экономической науке «премия за риск», означает дополнительную прибыль инвестора. Это та доходность, которую инвестор ожидает сверх той суммы, которую он получает от совершения безрисковых финансовых сделок (например, покупая гособлигации, как минимально рискованный инструмент).
По мнению Credit Suisse жилая недвижимость не должна приобретаться с преувеличенным ожиданием большой премии за риск: «только покупка акций, обеспечивает ожидаемое вознаграждение за риск...в долгосрочной перспективе акционеры пользуются большой премией за риск акций». На мой взгляд, фактор «премии за риск» нужно учитывать при подсчете доходности от вложения в недвижимость.
Авторы полагают, что включение рентного дохода в расчеты будет затруднено из-за отсутствия надежных данных, которые могут возрасти на 100 лет, и «невозможной» задачи последующего сопоставления потенциального рентного дохода со свойствами, включенными в индекс цен.
Доходы на фондовом рынке включают реинвестированные дивиденды, но рост цен на жилье не включает потенциальных доходов от аренды недвижимости, что для меня немного странно с учетом того, что недвижимость рассматривается в качестве инвестиционной.
В экономической науке «премия за риск», означает дополнительную прибыль инвестора. Это та доходность, которую инвестор ожидает сверх той суммы, которую он получает от совершения безрисковых финансовых сделок (например, покупая гособлигации, как минимально рискованный инструмент).
По мнению Credit Suisse жилая недвижимость не должна приобретаться с преувеличенным ожиданием большой премии за риск: «только покупка акций, обеспечивает ожидаемое вознаграждение за риск...в долгосрочной перспективе акционеры пользуются большой премией за риск акций». На мой взгляд, фактор «премии за риск» нужно учитывать при подсчете доходности от вложения в недвижимость.
Сравнение с альтернативными инвестициями, акциями и облигациями также не в пользу недвижимости.
В период между 1900 и 2017 в США:
Еще раз «зафиксируем» общие выводы Credit Suisse: на длительном промежутке времени вложение в акции выгоднее облигаций, но инвестирование в облигации лучше, чем наличные деньги. Поскольку акции дают более высокую «премию за риск», чем облигации, а те, в свою очередь, более рискованны, чем наличные.
В период нестабильности на мировых рынках, инвесторам стоит более пристально "читать" мировую финансовую историю и выбирать те активы, которые способны приносить доход даже в неспокойный период.
Неожиданно для всех драгоценные металлы (золото, серебро, алмазы), традиционно рассматриваемые как «безопасные» активы, в отчете Credit Suisse оказались менее привлекательны и не предлагали хорошую защиту от инфляции.
Авторы отчета, профессоры Элрой Димсон и Пол Марш и д-р Майк Стонтон прогнозируют, что маржа, по которой акции могут превышать денежные средства в будущем, будет ниже, чем 118-летняя историческая премия в размере 4,3% в год. Их долгосрочный прогноз составляет 3,5%. Тем не менее, даже при более низкой будущей премии по акциям, они, как ожидается, удвоятся по сравнению с деньгами за 20-летний период. Вот что пишут на эту тему авторы из Credit Suisse: «Важность долгосрочного подхода к поиску понимания риска и дохода на мировых рынках остается. В будущем доходность акций по-прежнему доминирует над облигациями и наличными деньгами».
Что же происходит в России?
Среди моих клиентов и знакомых по-прежнему распространено мнение, что единственный надежный способ вложения денег - покупка недвижимости.
Чтобы проверить, насколько «русский народный стереотип» далек от реальной финансовой ситуации, я составила график доходности основных групп активов в России за 18 лет с 2000 по 2018 год.
- коллекционные и редкие вина приносили ежегодную доходность 3,7%.
- инвестиции в акции дали годовую доходность 9,6% в год.
- Облигации возвратились на 4,9% в годовом исчислении,
- а инфляция за тот же период составляла в среднем 2,9% в год.
- вложения в недвижимость принесли 0,3% в год
Еще раз «зафиксируем» общие выводы Credit Suisse: на длительном промежутке времени вложение в акции выгоднее облигаций, но инвестирование в облигации лучше, чем наличные деньги. Поскольку акции дают более высокую «премию за риск», чем облигации, а те, в свою очередь, более рискованны, чем наличные.
В период нестабильности на мировых рынках, инвесторам стоит более пристально "читать" мировую финансовую историю и выбирать те активы, которые способны приносить доход даже в неспокойный период.
Неожиданно для всех драгоценные металлы (золото, серебро, алмазы), традиционно рассматриваемые как «безопасные» активы, в отчете Credit Suisse оказались менее привлекательны и не предлагали хорошую защиту от инфляции.
Авторы отчета, профессоры Элрой Димсон и Пол Марш и д-р Майк Стонтон прогнозируют, что маржа, по которой акции могут превышать денежные средства в будущем, будет ниже, чем 118-летняя историческая премия в размере 4,3% в год. Их долгосрочный прогноз составляет 3,5%. Тем не менее, даже при более низкой будущей премии по акциям, они, как ожидается, удвоятся по сравнению с деньгами за 20-летний период. Вот что пишут на эту тему авторы из Credit Suisse: «Важность долгосрочного подхода к поиску понимания риска и дохода на мировых рынках остается. В будущем доходность акций по-прежнему доминирует над облигациями и наличными деньгами».
Что же происходит в России?
Среди моих клиентов и знакомых по-прежнему распространено мнение, что единственный надежный способ вложения денег - покупка недвижимости.
Чтобы проверить, насколько «русский народный стереотип» далек от реальной финансовой ситуации, я составила график доходности основных групп активов в России за 18 лет с 2000 по 2018 год.
На данном графике отчетливо видно, что вложения в акции и золото намного опережают по доходности вложения в недвижимость. Хотя у недвижимости есть небольшое преимущество: она обогнала инфляцию. Что не смог сделать привычный фаворит россиян доллар, который не смог даже переиграть депозит в рублях.
Возможно, опыт швейцарских банков и статистические данные по России, убедят вас больше прислушиваться к истории финансов. Ну или по крайней мере даст вам пищу для размышлений.
Возможно, опыт швейцарских банков и статистические данные по России, убедят вас больше прислушиваться к истории финансов. Ну или по крайней мере даст вам пищу для размышлений.
Еще интересные статьи.